Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Sie fragen sich, ob eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie lohnt? In diesem Beitrag möchten wir Ihnen aufzeigen, ob und unter welchen Umständen sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie lohnt, bzw. ob eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist.

September 2, 2021

Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll und lohnenswert?

Ob man sich für eine Immobilien als Kapitalanlage entscheiden sollte, hängt von der persönlichen Situation ab. Eine Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage kann sich durchaus lohnen, allerdings nur, wenn alle Voraussetzungen stimmen. Die Entscheidung steht oder fällt letztlich mit dem passenden Objekt, dass Sie  als Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus vermietet. Daher sollten Sie sich mit der Frage, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, ausgehend beschäftigen. Dabei sollten Sie die Ertragschancen vorab sehr konservativ berechnen.

Für den ersten Schritt möchten wir Ihnen in der folgenden Tabelle die grundlegenden Vor- und Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage aufzeigen . Im Anschluss werden wir Ihnen diese genauer erklären:

Vorteile

  • Investitionssicherheit - Es wird immer mehr Menschen auf der Erde und weniger Fläche  / Grund auf der Erde geben. Die logische Schlussfolgerung davon ist, dass die Nachfrage und somit der Wert steigen wird.
  • Sichere Geldanlage
  •  Steuerliche Vorteile
  • Wertsteigerung - und zwar auch auf das Fremdkapital
  • Tilgung und regelmäßige Einkünfte durch Mieter.
  • Vererbbares Vermögen für mehrere Generation
  • Gute Altersvorsorge um früher in Rente zu gehen

Nachteile

  • Risikobehaftet, wenn eine Immobilie in einer schlechten Lage gekauft wird
  • Zeitintensiv (Wartung/ Sanierung und Pflege der Immobilie)
  • KnowHow notwendig, um die Immobilie zu warten, etc.
  • ggf. Eigenkapital notwendig
  • "Rumärgern" mit  den Mietern
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Wie findet man die passende Immobilie zur Kapitalanlage?

Haben Sie sich dazu entschieden, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben und diese zu vermieten, müssen Sie ein passendes Objekt finden. Einfach eine beliebige Wohnung kaufen als Kapitalanlage ist überstürzt. Vor 20 Jahren hat das noch geklappt, heute ist dies jedoch ganz anders.
Sie müssen abwiegen, ob die Renditechancen hoch genug sind, um den Aufwand zu rechtfertigen. So finden Sie heraus, ob eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist. Im Idealfall sollte die Immobilie nämlich bereits im ersten Monat Cashflow generieren. Folgende Faktoren sollten in die Suche mit einfließen:

Die Lage der Immobilie: Ein ausschlaggebender Faktor

Die Lage der Immobilie gilt als wichtigster Faktor bei der Immobiliensuche. So banal es klingen mag, ist die Lage ausschlaggebend dafür, wie viel Sie für eine Wohnung verlangen können. Dies spielt sowohl bei Vermietungen als auch bei potentiellen Wiederverkäufen eine Rolle. Je besser angebunden ein Objekt an den öffentlichen Nahverkehr, Straßen, Stadtzentren, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinischer Versorgung ist, desto mehr potentielle Mieter werden sich finden. Der Stadtteil spielt eine wichtige Rolle und man sollte diesen vor dem Kauf genau prüfen: Wie ist der derzeitige Mietspiegel? Wie wird sich das Viertel in Zukunft entwickeln? Wie hoch ist die Arbeitslosenquote, wie hoch die allgemeine Lebensqualität? Wer sich vorstellen kann, selbst in der Immobilie zu wohnen, hat einen guten Anhaltspunkt darüber, ob auch andere bereit sind, dies zu tun.

Der Kaufpreis der Immobilie

Der Kaufpreis sollte der Lage angemessen sein. Ein Blick auf vergleichbare Objekte kann helfen, den Preis besser einzuschätzen. Auch wenn ein hoher Kaufpreis die Rendite zu Anfang mindert, kann er sich auf lange Sicht auszahlen. Voraussetzung dafür ist, dass das Haus oder die Wohnung attraktiv für potentielle Mieter ist. Vorsicht ist geboten, wenn Vermittler am Kauf beteiligt sind. Hierbei könnte der Preis dadurch in die Höhe geschraubt werden, damit jeder einen Teil vom Kuchen abbekommt. Das muss nicht sein und sollte genau geprüft werden mit Hilfe von Vergleichsangeboten (Dazu helfen Ihnen  Seiten wie Immobilienscout).  Es sollte aber nicht außer acht gelassen und ignoriert werden.

Die Objektart der Immobilie

Mit Hilfe einer kleinen Geschichte möchten wir Ihnen aufzeigen, wie sich die Objektart Immobilie auf Ihre Situation und den Weiterverkauf auswirkt.
Vor einiger Zeit wohnte ein junges Ehepaar noch in einer Wohnung, die eine sehr geringe Miete aufwies. Als jedoch das erste Kind auf dem Weg war wurde dem Paar schnell klar, dass die Wohnung allmählich zu klein wird. Eine neue größere Wohnung kam nicht in Frage. Die Miete für eine neue Wohnung wäre nur minimal günstiger als der Beitrag zur Bank für eine eigene Immobilie. Das Problem an der ganzen Sache war aber, dass es aufgrund der extrem hohen Nachfrage an Immobilien in dieser Ortschaft einfach keine guten Objekte mehr gab. 

Als das Paar dann eine Immobilie gefunden hatte, die ihnen soweit gefallen hatte, aber zu klein war, haben sie sich aufgrund der extremen Situation mit Immobilien dazu entschieden sich das Objekt anzuschauen. Sofern es gefällt, wollte das Paar die Immobilie dann auch kaufen. Der Plan war, das Objekt nach 7 Jahren weiter zu vermieten, sobald das dritte Kinde da ist. Das Paar würde sich dann ein neues Objekt  kaufen. Wir haben dem Paar jedoch davon abgeraten. Der Hintergrund ist, dass es sich bei dem Objekt um ein freistehendes Einfamilienhaus gehandelt hat. Diese Objektarten sind sehr schwer zu vermieten, bzw. werfen im Verhältnis zu den vermieteten Quadratmetern wenig Miete aus. Wäre es ein Mehrfamilienhaus, so wäre dies eine ganz andere Situation. Hier greift eine wichtige Regel, die sich in der Praxis immer wieder bewährt:

Je kleiner die Gesamtquadratmeter einer vermieteten Wohnung, desto höher fällt die Miete je Quadratmeter aus.

Aus diesem Grund haben wir dem Paar empfohlen die Immobilie nicht zu vermieten, sondern sie nach 7 Jahren weiterzuverkaufen. So konnte das Ehepaar immer noch etwas passives Einkommen aufbauen.

Die Objektart wirkt sich ebenfalls auf den Kaufpreis an sich aus. So haben (mitunter denkmalgeschützte) Altbauten andere Voraussetzungen als Neubauten. Altbauten befinden sich meist in guten zentralen Lagen und können daher zu hohen Preisen vermietet werden. Denkmalgeschützte Häuser bieten Steuervorteile, sind jedoch auch intensiver in der Wartung. Renovierungen fallen schneller an als bei Neubauten und es müssen meist bestimmte Auflagen erfüllt werden. Bei Neubauten fallen zunächst keine Sanierungsarbeiten an, haben auf der anderen Seite aber einen hohen Kaufpreis. Handelt es sich um ein Gebäude mit komplettem Erstbezug, müssen zunächst Mieter gefunden werden, was bei einer Immobilie mit Bestand nicht der Fall ist. 

Energieeffizienz

Die Energieeffizienz spielt hier ebenfalls eine Rolle. Als Immobilienbesitzer muss man dafür Sorge tragen, dass gewisse Energiestandards eingehalten werden, so dass Maßnahmen wie Dachsanierung oder Dämmung erforderlich sein können. Diese können die Folgekosten nach dem Kauf wesentlich erhöhen, lassen sich jedoch teilweise durch Mieterhöhungen ausgleichen. Der Energieausweis gibt Aufschluss darüber, wie es um die Energieeffizienz des Objekts bestellt ist.

Steuern und Zusatzkosten

Neben dem regulären Kaufpreis sollten auch die Zusatzkosten eine Rolle spielen, wenn man das passende Haus oder die passende Wohnung als Kapitalanlage finden will. Dazu gehören Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten für Versicherungen und Kreditversicherungen sowie später Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Auch Gutachter und Berater können zusätzliche Kosten verursachen.

Gerade Laien sollten nicht auf eigene Faust auf die Suche gehen, sondern sich Beratung suchen. Im Internet können Sie sich zunächst auf Immobilienportalen umsehen, welche Objekte geeignet wären und was Sie in der eigenen Preisklasse erwarten können. Makler oder Banken haben zudem den notwendigen Marktüberblick und helfen bei der Suche nach einer Immobilie als Geldanlage mit dem notwendigen Knowhow.

Fazit: Eine Immobilie als Kapitalanlage ist sinnvoll, wenn Zeit dafür investiert wird und ein gutes Objekt gefunden wurde

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