Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll und lohnenswert oder nicht?
Ob du dich für eine Immobilien als Kapitalanlage entscheiden solltest, hängt von deiner persönlichen Situation ab. Eine Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage kann sich durchaus lohnen, allerdings nur, wenn alle Voraussetzungen stimmen. Die Entscheidung steht oder fällt letztlich mit dem passenden Objekt, dass du als Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus vermietest, sowie deiner persönlich Situation. Daher solltest du dich mit der Frage, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, ausgehend beschäftigen. Dabei solltest du die Ertragschancen vorab sehr konservativ berechnen.
Eine historische Niedrigzinsphase und steigende Mieten in Ballungsräumen lassen die Zukunftsaussichten für Immobilieninvestitionen rosig erscheinen.
Experten sind sich einig, dass sich ein solches Investment trotz steigender Preise immer noch lohnt und mit der richtigen Strategie profitable Renditen möglich sind.
Unser Leitfaden zeigt, was du bei einer Investition in diese vielversprechende Anlageform beachten solltest.
Für den ersten Schritt möchten wir dir in der folgenden Tabelle die grundlegenden Vor- und Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage aufzeigen . Im Anschluss werden wir dir diese genauer erklären:
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Das Wichtigste in Kürze
Immobilien als Kapitalanlage sind eine vergleichsweise risikoarme Anlageform mit teilweise attraktiven Renditechancen.
Wertsteigerung und Gewinn hängen weitgehend von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab.
Es gibt verschiedene Strategien, um mit Immobilien Gewinne zu erzielen. Der Kauf von Mehrfamilienhäusern mit den damit verbundenen Mieteinnahmen eignet sich besonders für private Anleger.
Allerdings ist die Investition in Immobilien nicht für alle Anleger gleichermaßen geeignet. Wichtig ist auch, einige Risiken wie eine unzureichende Risikostreuung zu vermeiden.
Für wen lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?
Grundsätzlich gilt die Immobilie als sichere und risikoarme Anlage. Sie erfreut sich aufgrund der anhaltenden Unwägbarkeiten auf den Finanzmärkten zunehmender Beliebtheit.
Es ist kein Geheimnis mehr, wie exorbitant die Mieten in den Großstädten steigen. Das verspricht gute Renditechancen. Und doch ist die Investition in Immobilien nicht für jedermann geeignet.
Die Banken wiederum sichern das höhere Ausfallrisiko mit zusätzlichen Bonitätsanforderungen und höheren Zinsen ab, was sich für Sie in höheren Zinskosten, d.h. einer höheren monatlichen Belastung, niederschlägt. Wenn du es dir jedoch leisten kannst, kannst du in Zeiten niedriger Zinsen von einer Vollfinanzierung profitieren.
Der Grundsatz der Risikostreuung gilt auch für Immobilien
Unabhängig von der Form der Geldanlage ist es immer riskant, sein gesamtes Vermögen in ein einziges Objekt zu investieren.
Das gilt auch für Immobilien - schließlich sind die Nachfrage nach Wohnraum, gesetzliche Änderungen wie eine Mietobergrenze oder die Entwicklung der Zinsen ebenso wenig vorhersehbar wie ungeplante Reparaturmaßnahmen.
Zudem ist das Geld vorerst gebunden, Spontankäufe sind nicht mehr möglich. Eine Immobilie ist besonders geeignet für
Personen mit einem sicheren Arbeitsplatz, die eine Fremdfinanzierung nutzen können,
Personen mit Eigenkapital - vor allem, wenn sie viel verdienen und hohe Steuern zahlen, also von Steuervorteilen profitieren können.
Die Immobilie selbst nutzen oder sie vermieten?
Unter Investitionsgesichtspunkten ist es unerheblich, ob du eine Immobilie selbst bewohnen oder sie vermieten. Die Eigennutzung hat den Vorteil, dass man nicht von einem Leerstand und den damit verbundenen Mietausfällen betroffen ist, was die Planungssicherheit bei der Finanzierung erhöht. Umgekehrt geht das Eigenheim auf Kosten der Flexibilität, wenn du deinen Wohnort noch wechseln willst. Wenn eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet wird, sollte sie grundsätzlich immer auf lange Sicht gekauft werden. Ein Einfamilienhaus zu vermieten ist oft nicht der beste Weg. Aber es zu verkaufen? Hier ist der Abstand zwischen Zeitpunkt des Kaufens und Zeitpunkt des Verkaufens entscheidend.
Als Kapitalanlage ist die Vermietung von Immobilien deshalb besser geeignet als die Eigennutzung, da sie mit einigen steuerlichen Vorteilen verbunden ist und kurzfristige Einnahmen generiert. Andererseits müssen diese natürlich auch versteuert werden, was zusätzlichen Verwaltungsaufwand mit sich bringt. Darüber hinaus kannst du eine Wohnung auch deutlich einfacher und rentabler vermieten, als ein Haus. Auch, wenn du umziehen möchtest.
Was sind die Vorteile von Immobilien als Investition?
Die Investition in Immobilien hat mehrere Vorteile gegenüber riskanten Aktienspekulationen, niedrig verzinsten Bundesanleihen oder Festgeldern mit tendenziell negativen Zinsen.
Steuerliche Vorteile
Je nach Alter der Immobilie können jährlich 2 oder 2,5 % der Investitionssumme abzüglich der Immobilie abgeschrieben werden.
Darüber hinaus werden Reparaturarbeiten und andere Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie als Werbungskosten anerkannt. Dazu gehören vor allem:
- Reparatur- und Renovierungsarbeiten
- Maklergebühren
- Fahrtkosten
So können beispielsweise auch die Darlehenszinsen geltend gemacht werden, die das Einkommen mindern und damit die Steuerlast reduzieren. Das macht die Anlageform besonders für Besserverdienende attraktiv.
Investition mit geringem Risiko
Immobilien bieten einen hervorragenden Schutz vor Inflation. Während Geld in kritischen Zeiten an Wert verliert, steigt der Preis von Immobilien.
Gleichzeitig sind die Wertschwankungen viel geringer als bei Aktien oder Anleihen und ein Totalverlust ist praktisch ausgeschlossen.
Im Falle einer Vermietung profitieren Anleger zudem von Mieteinnahmen, die direkt zur Finanzierung genutzt werden können, während der Wert der Immobilie und des Grundstücks langfristig steigt.
Gute Renditechancen
Das Ziel einer Investition ist es natürlich, eine Rendite zu erwirtschaften. Dazu muss der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zu den Mieteinnahmen stehen. Grob gesagt muss die Kaltmiete bei etwa 3,30 Euro pro 1.000 Euro Kaufpreis / m² liegen.
Das heißt, bei einem Kaufpreis von 5.000 Euro / m² muss die Kaltmiete 16,50 Euro betragen, damit sich die Immobilie langfristig lohnt. Auf diese Weise können Sie im Voraus berechnen, wie rentabel die Immobilie auf lange Sicht sein wird.
Der Kaufpreis sollte dem Marktwert entsprechen. Üblich ist ein Verhältnis zur Jahreskaltmiete, das im besten Fall bei einem Faktor von 20 liegt. Vielerorts ist mittlerweile ein Faktor von 25 oder sogar 30 üblich. Je zukunftsträchtiger die Investition ist, desto höher kann dieser Faktor sein. Berechnung der Rendite
Makler werben oft mit Renditen von 8 % und mehr. In den meisten Fällen ist dies utopisch - realistisch sind mindestens 3-4%. Wie hoch die Rendite tatsächlich ist, lässt sich mit verschiedenen Formeln ermitteln.
Wertsteigerung auf Kapital, das einem nicht gehört
Was ist damit gemeint und warum ist das gerade ein Vorteil? Dies ist einer der Gründe, wieso die meisten Menschen den Wert von Immobilien erkannt haben. Eine Immobilie hat in etwa eien Rendite von 3-4%. Würdest du 10.000 € in Aktien investieren und 4% erhalten, wären das eben 4% auf nur deine 10.000 €. Bei der Immobilie erhältst du 4% auf den gesamten Wert der Immobilie. Dadurch hast du einen riesen Hebel und nutzt die Immobilie als hervorragende Kapitalanlage.
Was sind die Nachteile von Immobilien als Investition?
Den genannten Vorteilen stehen freilich auch einige Nachteile gegenüber. Diese ergeben sich vor allem aus der Vernachlässigung einer ausreichenden Risikostreuung bei der Investition, der langfristigen Kapitalbindung und den Unwägbarkeiten bei der Immobilienentwicklung.
langfristige Kapitalbindung
Eine Immobilie sollte nie auf kurze Sicht gekauft werden. Solltest du also Eigenkapital in eine Immobilie investieren, dann stelle dich darauf ein, dass dein Eigenkapital erstmal für mindestens 10 Jahre gebunden ist. In der Regel und in der heutigen Zeit sind es sogar mehr als 10 Jahre. Das hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Ertragssenkende Betriebskosten
Eine Immobilie hat neben der reinen guten Rendite leider auch ein paar Kosten. Diese müssen in die Berechnung einkalkuliert und variieren stark. Unter Betriebskosten sind die regelmäßigen Kosten zu verstehen. Beispielsweise Kosten für die Pflege, für die Wartung, für die Reparaturen, oder beispielsweise auch die Grundsteuer.
Mietausfallrisiko
Dieser Nachteil ist leider eines der schmerzhaftesten. Wenn eine Wohnung 3 Monate leer steht und die Liquidität nicht sehr gut ist, ist das für die Bank manchmal schon ein Warnsignal. Wir empfehlen daher, dass man sich von den monatlichen Mieteinnahmen immer etwas bei Seite legt, um für solche Zeiten vorsorgen zu können.
Verwaltungsaufwand
Der Verwaltung einer Immobile ist nicht nur aufwändig, sondern auch sehr stressig. Wir haben bereits viele Immobilienbesitzer kennen gelernt, die mit ihren Mietern am Ende vor Gericht gelandet sind. Dass das stresshaft ist, ist sicherlich kein Wunder. Doch neben dem Stress muss die Immobilie eben auch gewartet werden. Das kostet nicht nur Geld, sondern vor allem auch Zeit: Es muss mit Mietern und Handwerkern gesprochen werden, der Schaden muss begutachtet werden, neue Mieter müssen gefunden werden, etc.
Wie findest du die passende Immobilie zur Kapitalanlage?
Hast du dich dazu entschieden, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben und diese zu vermieten, musst du ein passendes Objekt finden. Einfach eine beliebige Wohnung kaufen als Kapitalanlage ist überstürzt. Vor 20 Jahren hat das noch geklappt, heute ist dies jedoch ganz anders.
Du musst abwiegen, ob die Renditechancen hoch genug sind, um den Aufwand zu rechtfertigen. So findest du heraus, ob eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist. Im Idealfall sollte die Immobilie nämlich bereits im ersten Monat Cashflow generieren. Folgende Faktoren sollten in die Suche mit einfließen:
- Lage
- Kaufpreis
- Objektart
- Energieeffizienz
- Steuern und Zusatzkosten
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Die Lage der Immobilie: Ein ausschlaggebender Faktor
Die Lage der Immobilie gilt als wichtigster Faktor bei der Immobiliensuche. So banal es klingen mag, ist die Lage ausschlaggebend dafür, wie viel du für eine Wohnung verlangen kannst. Dies spielt sowohl bei Vermietungen als auch bei potentiellen Wiederverkäufen eine Rolle. Je besser angebunden ein Objekt an den öffentlichen Nahverkehr, Straßen, Stadtzentren, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinischer Versorgung ist, desto mehr potentielle Mieter werden sich finden. Der Stadtteil spielt eine wichtige Rolle und man sollte diesen vor dem Kauf genau prüfen: Wie ist der derzeitige Mietspiegel? Wie wird sich das Viertel in Zukunft entwickeln? Wie hoch ist die Arbeitslosenquote, wie hoch die allgemeine Lebensqualität? Wer sich vorstellen kann, selbst in der Immobilie zu wohnen, hat einen guten Anhaltspunkt darüber, ob auch andere bereit sind, dies zu tun.
Der Kaufpreis der Immobilie
Der Kaufpreis sollte der Lage angemessen sein. Ein Blick auf vergleichbare Objekte kann helfen, den Preis besser einzuschätzen. Auch wenn ein hoher Kaufpreis die Rendite zu Anfang mindert, kann er sich auf lange Sicht auszahlen. Voraussetzung dafür ist, dass das Haus oder die Wohnung attraktiv für potentielle Mieter ist. Vorsicht ist geboten, wenn Vermittler am Kauf beteiligt sind. Hierbei könnte der Preis dadurch in die Höhe geschraubt werden, damit jeder einen Teil vom Kuchen abbekommt. Das muss nicht sein und sollte genau geprüft werden mit Hilfe von Vergleichsangeboten (Dazu helfen Ihnen Seiten wie Immobilienscout). Es sollte aber nicht außer acht gelassen und ignoriert werden.
Die Objektart der Immobilie: Eine persönliche Geschichte
Mit Hilfe einer kleinen Geschichte möchten wir dir aufzeigen, wie sich die Objektart Immobilie auf deine Situation und den Weiterverkauf auswirkt.
Vor einiger Zeit wohnte ein junges Ehepaar noch in einer Wohnung, die eine sehr geringe Miete aufwies. Als jedoch das erste Kind auf dem Weg war wurde dem Paar schnell klar, dass die Wohnung allmählich zu klein wird. Eine neue größere Wohnung kam nicht in Frage. Die Miete für eine neue Wohnung wäre nur minimal günstiger als der Beitrag zur Bank für eine eigene Immobilie. Das Problem an der ganzen Sache war aber, dass es aufgrund der extrem hohen Nachfrage an Immobilien in dieser Ortschaft einfach keine guten Objekte mehr gab.
Als das Paar dann eine Immobilie gefunden hatte, die ihnen soweit gefallen hatte, aber zu klein war, haben sie sich aufgrund der extremen Situation mit Immobilien dazu entschieden sich das Objekt anzuschauen. Sofern es gefällt, wollte das Paar die Immobilie dann auch kaufen. Der Plan war, das Objekt nach 7 Jahren weiter zu vermieten, sobald das dritte Kinde da ist. Das Paar würde sich dann ein neues Objekt kaufen. Wir haben dem Paar jedoch davon abgeraten. Der Hintergrund ist, dass es sich bei dem Objekt um ein freistehendes Einfamilienhaus gehandelt hat. Diese Objektarten sind sehr schwer zu vermieten, bzw. werfen im Verhältnis zu den vermieteten Quadratmetern wenig Miete aus. Wäre es ein Mehrfamilienhaus, so wäre dies eine ganz andere Situation. Hier greift eine wichtige Regel, die sich in der Praxis immer wieder bewährt:
Je kleiner die Gesamtquadratmeter einer vermieteten Wohnung, desto höher fällt die Miete je Quadratmeter aus.
Empfehlung: Das Einfamilienhaus sollte weiterverkauft werden
Aus diesem Grund haben wir dem Paar empfohlen die Immobilie nicht zu vermieten, sondern sie nach 7 Jahren weiterzuverkaufen. So konnte das Ehepaar immer noch etwas passives Einkommen aufbauen.
Die Objektart wirkt sich ebenfalls auf den Kaufpreis an sich aus. So haben (mitunter denkmalgeschützte) Altbauten andere Voraussetzungen als Neubauten. Altbauten befinden sich meist in guten zentralen Lagen und können daher zu hohen Preisen vermietet werden. Denkmalgeschützte Häuser bieten Steuervorteile, sind jedoch auch intensiver in der Wartung. Renovierungen fallen schneller an als bei Neubauten und es müssen meist bestimmte Auflagen erfüllt werden. Bei Neubauten fallen zunächst keine Sanierungsarbeiten an, haben auf der anderen Seite aber einen hohen Kaufpreis. Handelt es sich um ein Gebäude mit komplettem Erstbezug, müssen zunächst Mieter gefunden werden, was bei einer Immobilie mit Bestand nicht der Fall ist.
Energieeffizienz
Die Energieeffizienz spielt hier ebenfalls eine Rolle. Als Immobilienbesitzer muss man dafür Sorge tragen, dass gewisse Energiestandards eingehalten werden, so dass Maßnahmen wie Dachsanierung oder Dämmung erforderlich sein können. Diese können die Folgekosten nach dem Kauf wesentlich erhöhen, lassen sich jedoch teilweise durch Mieterhöhungen ausgleichen. Der Energieausweis gibt Aufschluss darüber, wie es um die Energieeffizienz des Objekts bestellt ist.
Steuern und Zusatzkosten
Neben dem regulären Kaufpreis sollten auch die Zusatzkosten eine Rolle spielen, wenn man das passende Haus oder die passende Wohnung als Kapitalanlage finden will. Dazu gehören Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten für Versicherungen und Kreditversicherungen sowie später Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Auch Gutachter und Berater können zusätzliche Kosten verursachen.
Gerade Laien sollten nicht auf eigene Faust auf die Suche gehen, sondern sich Beratung suchen. Im Internet können Sie sich zunächst auf Immobilienportalen umsehen, welche Objekte geeignet wären und was Sie in der eigenen Preisklasse erwarten können. Makler oder Banken haben zudem den notwendigen Marktüberblick und helfen bei der Suche nach einer Immobilie als Geldanlage mit dem notwendigen Knowhow.
Welche Immobilie ist als Investition geeignet?
Es gibt im Wesentlichen drei Möglichkeiten, Geld in Immobilien zu investieren. Diese richten sich an unterschiedliche Zielgruppen und haben unterschiedliche Vor- und Nachteile.
- Kauf einer Wohnung
- Neubau eines Objekts
- Kauf einer bestehenden Immobilie
- Kauf einer Wohnung
Der Kauf einer Wohnung ist in Bezug auf die Renditeerwartung eine eher nachteilige Lösung - hat aber den Vorteil, dass eine Wohnung im Durchschnitt günstiger ist als ein ganzes Haus.
In den meisten Fällen entsprechen Mietwohnungen in attraktiven Lagen bereits dem Mietspiegel, und der Kaufpreis wird an die lokale Nachfrage angepasst.
Das heißt, wenn du eine Wohnung in einer beliebten Gegend kaufen wollen, erzielen Sie zwar höhere Mieteinnahmen, legen aber auch mehr Geld für den Kauf auf den Tisch.
Natürlich ist es möglich, auf zukünftig attraktive Gegenden zu spekulieren, um hier günstige Wohnungen zu erwerben, die in den nächsten Jahren im Wert steigen werden. Allerdings ist dies immer mit einem nicht zu unterschätzenden Spekulationsrisiko verbunden.
Nicht zu vernachlässigen ist auch, dass die einzelnen Eigentümer einer Wohnung immer zustimmen müssen. Wenn Sie Veränderungen am Objekt vornehmen wollen, um zum Beispiel die Attraktivität zu erhöhen, ist immer eine Einigung notwendig. Wenn hier nicht alle Eigentümer an einem Strang ziehen, wird es schnell anstrengend.
Empfehlung: Mit dem Kauf einer Wohnung starten
Wenn eine Immobilie als Investition gedacht ist, empfehlen wir mit einer Wohnung zu starten. Hier sind die Einstiegshürden in der Regel geringer, sowie die monatliche Belastung ebenfalls. Darüber hinaus entwickelst du damit ein Gefühl, für den Kaufprozess. Solltest du im Nachgang weitere Immobilien erwerben möchten, dann bist du hier kein Neuling mehr, sondern trittst auch selbstsicherer bei Banken und Immobilieneigentümern auf.
Steigend Zinsen und Immobilien: Was ist die passiert im Jahr 2022?
Im Jahr 2022 hat es im Immobilienmarkt eine gravierende Veränderung ergeben. Jahrelang sind die Zinsen gefallen. Ende 2021 gab es teilweise Kredite für eine Vollfinanzierung zu einem Zinssatz von gerade mal 0,5%. Was bedeuten solche Zinsen für den Immobilien markt?
Die Nachfrage steigt rasant, da sich mehr Menschen eine Immobilie leisten können. Diese extreme Nachfrage führt wiederum dazu, dass das begrenzte Angebot steigt. In diesem Fall sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren extrem angestiegen. Teilweise haben sich die Preise verdoppelt.
Doch nun erleben wir eine andere Richtung - und zwar innerhalb kürzester Zeit! Die Zinsen sind alleine in den ersten zwei Quartalen in 2022 um 3% gestiegen. Für die meisten Menschen kommt eine Immobilie zu den aktuellen Preisen dadurch nicht mehr in Frage. Selbst als Kapitalanlage ist es hier fraglich, ob eine Immobilie noch sinnvoll ist.
Empfehlung für die Immobilie als Kapitalanlage im Jahr 2022
Aufgrund der genannten Erklärung spekulieren wir darauf, dass die Immobilien zum Anfang 23 deutlich fallen werden. Erste Informationen bzgl. sinkender Immobilienpreise sind bereits schon veröffentlich worden. Es dauert jedoch immer eine gewisse Zeit, bis sich die Preise an der Angebot und Nachfrage ausrichten.
Wenn du dir eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchtest, empfehlen wir dir deshalb aktuell dich bis 2023 zu gedulden.
Doch auch hier lässt sich sagen: Wenn du die Immobilie 10-15 Jahre behalten möchtest, was wir dir auch mindestens empfehlen würden, dann ist eine Immobilie als Kapitalanlage auch in der jetzigen Zeit sinnvoll.
Fazit: Eine Immobilie als Kapitalanlage ist sinnvoll, wenn Zeit dafür investiert wird und ein gutes Objekt gefunden wurde
Eine Immobilie als Kapitalanlage ist dann durchaus sinnvoll, wenn sehr langfristig gedacht wird. Wenn du heute eine Immobilie erwerben und in einem Jahr verkaufen möchtest, dann ist eine Immobilie als Kapitalanlage in der Regel nicht wirklich sinnvoll. Anders ist es, wenn du selber viel Zeit investierst. Das bedeutet, dass du eine alte Immobilie kaufen, renovieren und dann weiterverkaufst. In diesem Fall wäre eine Immobilie als Kapitalanlage dann definitiv sinnvoll. Du würdest hier einmalig einen hohen Profit einfangen.
Bedenke aber bitte, dass für eine Immobilie als Kapitalanlage in der Regel immer Eigenkapital benötigt wird. Es kann grundsätzlich auch ohne Eigenkapital erfolgen. Dabei müssen jedoch ein paar Punkte berücksichtigt werden. Nicht jede Bank macht das mit. Erfahre hier, wie du eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital erwerben kannst und welche Punkte du dabei unbedingt berücksichtigen müssen.
